1. Het energielabel

Het gekende kengetal (de energiescore) wordt vanaf 2019 vergezeld van een energielabel. Net zoals bij elektrotoestellen. F is het minst energiezuinig, een zeer energieverslindende woning en AA+ is heel energiezuinig, een woning die meer energie produceert dan verbruikt. Hierdoor worden de energetische prestaties van het pand heel overzichtelijk voorgesteld. Wat zorgt voor een duidelijker beeld voor de consument (de verkoper/verhuurder en de kandidaat-koper/-huurder). Door de indeling in bredere categorieën kan men ook makkelijker vergelijken met andere panden. De labels stemmen overeen met bepaalde begrenzingen qua EPC- kengetal. Een F-label geeft bijvoorbeeld aan dat de woning een energiescore heeft van meer dan 500 kWh/m².

Als we de EPC’s van de voorbije jaren onder de loep nemen dan is het moeilijk om in te schatten bij welke labels de meeste woningen in 2019 en later zullen terechtkomen. Zoals we weten scoren appartementen op vlak van energiezuinigheid beter dan huizen, de reden hiervan is dat meergezinswoningen meer ingekapseld zitten en daardoor minder warmteverliesoppervlaktes hebben. Toch scoren 13% van de appartementen nog steeds binnen de slechtste categorie (het F-label). Bij de huizen is dat echter driemaal zoveel (41%). Toch ook opvallend: noch bij de appartementen, noch bij de woningen worden A+-labels gehaald met uitzondering van een aantal statistisch niet relevante gevallen.

2. Doelstellingen 2050

Een ander aspect dat veranderd is, is dat de resultaten van een pand vergeleken worden met de doelstelling die de Vlaamse regering heeft vooropgesteld tegen 2050. Dit wil zeggen dat tegen 2050 de Vlaamse woningen gemiddeld een kengetal van 100 kWh/m² zouden moeten halen (of lager). Momenteel beantwoorden dus slechts 5% van de appartementen en 2% van de huizen daaraan. Het aantal woningen die de vergelijking met de doelstelling in het EPC+ met glans doorstaan, zal dus klein zijn. Naast een benchmark inzake het EPC-kengetal omvat de doelstelling ook een aantal streefcijfers op componentniveau. Een volledige samenvatting daarvan kan je terugvinden op pagina 2 van het EPC+ gegeven. Daar zal je voortaan de U-waardes van het dak, de muren, de vloer, de vensters, de beglazing en de deuren overzichtelijk terugvinden, telkens afgezet tegen de U-waarde die op lange termijn zal moeten behaald worden (voor daken bvb. 0,24W). Hoe dichter de woning bij de doelstelling zit, hoe groener het balkje kleurt. In de omgekeerde richting gaat het van oranje naar donkerrood.

3. Aanbevelingen

Het EPC heeft vanaf het begin steeds een aantal standaardaanbevelingen bevat, die een klare kijk moeten geven op welke aanpassingen/renovaties noodzakelijk zijn. We spreken van standaardaanbevelingen omdat deze automatisch gegenereerd worden vanuit een databank. Welke aanbevelingen op het EPC staan, wordt dus niet bepaald door de energiedeskundige maar hangt af van de gegevens die deze input in de berekeningssoftware. Deze automatische generatie zorgde er in het verleden voor dat de aanbevelingen zelden gelezen werden. Daar heeft men met het EPC+ verandering in willen brengen. Niet alleen springfen de aanbevelingen meer in het oog (pagina 3); ze zijn ook inhoudelijk sterk bijgestuurd. Doel is dat de aanbevelingen veel nauwer dan vroeger aansluiten op de specifieke situatie van het pand. Ze zullen nog steeds vanuit de software voortvloeien maar de parameters zijn grondig gespecificeerd.

Wat men nog veranderd heeft is dat de verschillende voorgestelde werken, die in een soort van prioriteitenlijstje worden opgesomd, telkens een indicatie wordt gegeven van de impact op het kengetal (op pagina 4 van het EPC+). Zo kan iedereen op het EPC terugvinden op welke manier een aanbevolen werk de energieprestatie zou verbeteren.

4. Kostenramingen

Wat nog in het oog springt is het toevoegen van kostenramingen. Bij elk voorgesteld werk zal een indicatie staan van de geschatte kostprijs die ervoor voorzien moet worden. Om deze kostenramingen te bepalen, werkt men op basis van een prijzendatabank van het Vlaams Energieagentschap. Ook de kostenramingen worden dus automatisch gegenereerd vanuit software. Net daarom moet men er wat voorzichtig mee omgaan. De raming kan op geen enkele wijze gelijk worden gesteld met een offerte, aangezien geen rekening is gehouden met de bijzonderheden van de woning of met andere zaken waar de aannemer mee geconfronteerd kan worden. Ook de afwerkingskosten kunnen zeer moeilijk worden ingeschat. Wat als de eigenaar niet alleen de energiezuinigheid maar ook het wooncomfort wil verbeteren of aandringt op een meer luxueuze afwerking? Dergelijke zaken zijn logischerwijs niet weerspiegeld in de kostenraming op het EPC+.

5. Niet voor appartementen

Positief is ook dat de kostenraming enkel verschijnt op EPC’s voor huizen en niet op EPC’s voor appartementen. Niet alleen is de kostprijs van renovaties bij meergezinswoningen moeilijker in te schatten; men komt hier ook in het vaarwater van de mede-eigendom. Heel wat van de aanbevolen werken zullen immers betrekking hebben op delen die tot de collectiviteit van het gebouw behoren. Dat er geen kostenramingen zouden worden opgenomen op EPC’s voor appartementen was mede op basis van deze (en andere) argumenten een uitdrukkelijke vraag van CIB Vlaanderen en men is ons hier dus in gevolgd.

6. Impact voor waardebepaling van woningen

OVED, de belangenvertegenwoordiger voor de Vlaamse energiedeskundigen, waarschuwt in elk geval dat deze prijsindicatie vermoedelijk een impact zal hebben op de waardebepaling van woningen. In combinatie met de duidelijke vermelding van tekortkomingen ten opzichte van de energiedoelstelling 2050, betekent dit dat een gedetailleerde invoer van alle materialen en installaties nog meer van belang zal zijn. Voor de vastgoedmakelaar betekent dit dat men toch best de klant (verkoper/verhuurder) informatie verschaft over het belang van het tijdig aanleveren van mogelijke bewijsstukken en van destructief onderzoek wanneer bewijzen ontbreken (bv. om de aanwezigheid van isolatie aan te tonen).

7. Informatieplicht

De informatieplicht blijft onverkort gelden. Het EPC+ heeft hier geen impact op. Wel mag men voortaan in de publiciteit kiezen of men het label gebruikt in plaats van de energiescore. Er zijn dus twee mogelijkheden: ofwel wordt het label vermeld, ofwel de score. De unieke code of het adres moet, zoals voorheen, supplementair in elke advertentie staan.