Wat kan je doen met een geërfde woning?
Je kan ervoor kiezen om zelf in de woning te gaan wonen. Dit kan interessant zijn als het je gezinswoning wordt, want in dat geval kan je, onder bepaalde voorwaarden, genieten van een vrijstelling van erfbelasting.
Wanneer geniet je van deze vrijstelling?
Verhuren is een slimme tussenoplossing wanneer je nog twijfelt over verkoop.
Je vermijdt leegstand, de huurinkomsten dekken (een deel van) de kosten en je wint tijd om rustig te beslissen. Hou er wel rekening mee dat verhuur extra administratie en opvolging vraagt.
Wil je snel duidelijkheid en een eerlijke verdeling van de erfenis, dan is verkopen vaak de meest eenvoudige oplossing. Alle erfgenamen moeten akkoord gaan met de verkoop. Zijn er minderjarige of wilsonbekwame erfgenamen, dan komt de vrederechter tussen.
Erfbelasting: wat betekent dit voor jou?
Wanneer je een woning erft, moet je dit aangeven bij de Vlaamse Belastingdienst: VLABEL. De aangifte van nalatenschap dient binnen vier maanden na het overlijden te gebeuren. Wie te laat is, riskeert een belastingverhoging, het is belangrijk om dit niet uit te stellen.
Hoeveel erfbelasting je moet betalen, hangt vooral af van twee zaken: je band met de overledene & de waarde van de woning.
VLABEL maakt een onderscheid tussen drie groepen, elke groep heeft haar eigen tarieven.
• partners en familie in rechte lijn (ouders, kinderen, kleinkinderen)
Meer info vind je terug op: www.vlabelschattingen.be
Wees voorzichtig met de schatting van de woning
Bij de aangifte moet je opgeven hoeveel de woning waard is. Die waarde gebruikt VLABEL om te berekenen hoeveel erfbelasting je moet betalen.
Je kan de waarde van het vastgoed hetzij zelf bepalen, laten bepalen door een vastgoedprofessional of notaris, hetzij kiezen voor de aanstelling van een Vlabelschatter.
Verkoop je de woning in de eerste hypothese kort nadien voor een duidelijk hogere prijs, dan kan VLABEL beslissen dat de woning te laag werd geschat. In dat geval kunnen extra belastingen en zelfs een belastingverhoging volgen. Het is wel mogelijk spontaan zelf aangifte te doen van de verkoop aan een hoger dan aangegeven prijs, dan bestaat de kans dat er geen boete wordt opgelegd en enkel de bijkomende erfbelasting dient te worden betaald.
Wanneer de waarde daarentegen werd bepaald door een Vlabelschatter en je verkoopt de woning nadien voor een hogere prijs, dan gebeurt er niets en is er geen extra erfbelasting verschuldigd.
Wordt de woning verkocht voor een lagere prijs dan aangegeven, dan kan je in bepaalde gevallen een teruggave van de erfbelasting vragen.
Daarom is het belangrijk om de waarde van de woning realistisch en goed onderbouwd te bepalen. Dat voorkomt onaangename verrassingen achteraf. Een correcte schatting is essentieel om problemen met de fiscus te vermijden. Bell Estate is erkend VLABEL-schatter en helpt je om de waarde van je geërfde woning realistisch en juridisch correct vast te leggen. Zo ben je zeker dat je aangifte marktconform is en vermijd je onaangename verrassingen bij een latere verkoop: meer info op https://www.bellestate.be/gratis-waardebepaling
Meerdere erfgenamen?
Wanneer meerdere personen samen een woning erven, worden ze automatisch samen eigenaar van het volledige pand. Juridisch noemt men dit een onverdeeldheid waarbij elke erfgenaam een bepaald aandeel in het geheel bezit.
In de praktijk komt het geregeld voor dat één erfgenaam de woning graag wil behouden, bijvoorbeeld om er zelf te gaan wonen, terwijl de anderen liever hun erfdeel in geld ontvangen. Dat kan perfect, zolang iedereen zich kan vinden in de afspraken.
Om dit vlot te laten verlopen, kunnen erfgenamen onderling een contractueel voorkeurrecht of voorkooprecht afspreken.
Bij een voorkeurrecht wordt het goed aan de begunstigde aangeboden VOOR de tekoopstelling.
Bij een voorkooprecht kan de begunstigde kopen als er een akkoord is met een 3e partij over zaak en prijs aan diezelfde prijs.
Een oplossing die kan helpen wanneer de neuzen niet in dezelfde richting staan, is derhalve de woning op de markt te koop aanbieden en een contractueel voorkooprecht geven aan het familielid dat zelf wenst te kopen.
Wanneer de erfgenamen het niet eens raken over de prijs of de voorwaarden, kan elke partij de rechtbank vragen om uit de onverdeeldheid te treden. In dat geval kan de rechter beslissen dat de woning openbaar verkocht wordt, zelfs als niet iedereen daarmee akkoord gaat. Dat is vaak minder gunstig, zowel financieel als emotioneel. Daarom blijft een onderlinge regeling bijna altijd de meest menselijke én meest voordelige oplossing.
Indien één van de erfgenamen de woning overneemt in het kader van onverdeeldheid, is er geen verkooprecht van toepassing maar slechts een verdeelrecht van 2,5%.
Moet een woning leeg zijn vóór verkoop?
Een woning voorbereiden op verkoop na een overlijden is vaak één van de moeilijkste stappen in het hele proces. Niet alleen omdat het praktisch veel werk vraagt, maar ook omdat elke kamer herinneringen oproept. Toch is het belangrijk om de woning stap voor stap verkoopklaar te maken.
In de praktijk is het zo dat een woning vaak beter verkoopt wanneer ze nog gedeeltelijk ingericht is. Enkele zorgvuldig gekozen meubels en accessoires zorgen voor warmte, geven een beter gevoel van ruimte en helpen kopers zich makkelijker in te beelden hoe het is om er te wonen. Leeg hoeft de woning dus zeker nog niet te zijn voor de foto’s en de verkoopstart.
Juridisch gezien geldt wel dat de woning bij het verlijden van de notariële akte volledig leeg en bezemschoon moet worden opgeleverd, tenzij er uitdrukkelijk andere afspraken worden gemaakt in de verkoopovereenkomst. Het leegmaken gebeurt dus meestal pas in de laatste fase van het verkoopproces.
Stap 1: Breng orde in de inboedel
Wanneer je een woning binnenstapt waar nog alles aanwezig is, kan het overweldigend aanvoelen. Daarom is het belangrijk om eerst overzicht te creëren. Deel de inboedel op in duidelijke categorieën: spullen die je wil bewaren, spullen die je kan verkopen of weggeven en spullen die weggegooid mogen worden. Door deze indeling voorkom je impulsieve beslissingen en geef je jezelf de tijd om alles rustig te bekijken en bewuste keuzes te maken.
Stap 2: Ga zorgvuldig om met documenten
In de woning vind je vaak belangrijke papieren terug, zoals eigendomsaktes, bankdocumenten, verzekeringspolissen, facturen en attesten. Ook al lijken sommige documenten op het eerste gezicht onbelangrijk, gooi ze niet zomaar weg. Je hebt ze vaak nog nodig bij de verdere afhandeling van de erfenis, bij de verkoop of bij fiscale controles. Verzamel ze op één veilige plek en neem ze later rustig door.
Stap 3: Schakel de juiste hulp in
Je hoeft dit proces niet alleen te doen. Er bestaan verschillende professionele en sociale oplossingen die je heel wat werk én emotionele belasting uit handen kunnen nemen.
Zo biedt De Kringwinkel in verschillende regio’s een speciale inboedel- en leegmaakservice aan. Zij komen ter plaatse kijken welke spullen nog herbruikbaar zijn en halen die op. Dit is een duurzame manier om een groot deel van de inboedel een nieuwe bestemming te geven.
Voor inboedels met waardevolle stukken, zoals antiek, kunst of designmeubelen, kan je beroep doen op opkopers of veilinghuizen. Zij schatten de waarde van de stukken in en zorgen, indien gewenst, voor verkoop.
Wie snelheid, ontzorging en een volledig lege woning nodig heeft, kan kiezen voor een professioneel woningontruimingsbedrijf. Zij nemen het volledige proces over: sorteren, afvoeren, hergebruiken, kleine herstellingen uitvoeren en de woning bezemschoon opleveren.
Stap 4: Vergeet ook de tuin niet
De buitenruimte wordt vaak onderschat, maar speelt een grote rol bij de eerste indruk van een woning. Een overwoekerde tuin, volle terrassen of rommel in de buitenberging schrikken potentiële kopers af. Met een eenvoudige opkuis en basis onderhoud oogt een woning meteen frisser en aantrekkelijker, wat een positieve invloed heeft op de verkoopprijs én de verkoopsnelheid.
Heb je hier hulp bij nodig, dan kan je ook een beroep doen op wijk-werken via VDAB. Via dit systeem kan je betaalbaar en wettelijk in orde iemand inschakelen voor lichte tuinwerken, opruimen, poetsen en kleine klussen. Ideaal om een geërfde woning snel netjes te maken.
Een woning erven is geen eenvoudig gegeven en brengt belangrijke beslissingen met zich mee. Door je goed te informeren, realistisch te waarderen en stap voor stap te werken, kan je in een moeilijke periode toch een doordachte en financieel gezonde keuze maken.
