De renovatiewerken zijn soms zo drastisch dat het veel aantrekkelijker – en goedkoper – is om het gebouw af te breken en nadien terug op te bouwen. Waar ligt de grens nu juist?
Als eigenaar van een woning die grondig gerenoveerd moet worden vraag je jezelf het best eerst af of de renovatiewerken nog wel zinvol zijn. Mogelijks is de optie om de woning te slopen en nadien opnieuw op te bouwen interessanter? Maar waarop baseer je nu zo’n beslissing? ‘Vooral de basisstructuur van de woning is bepalend. Als er stabiliteits- of vochtproblemen zijn, kost renoveren vaak veel meer dan slopen en heropbouwen. Maar als de structuur nog in orde is, zijn renovatiewerken doorgaans de moeite waard’, aldus Jean-Pierre Waeytens, gedelegeerd bestuurder van de Bouwunie. ‘Een woning met een goede basisstructuur kan je volledig strippen, wat betekent dat alleen de muren en de vloerplaat behouden blijven. Dan bespaar je een ruwbouw en 15 procent btw op de kostprijs ervan uit’. Zegt Carine Cappelle, Ir-Architect en mandataris bij de Orde van Architecten.
Hieronder geven we 6 criteria weer die jou kunnen helpen bij het maken van de goede beslissing.
1. Hoeveel keuzevrijheid heb je?
Bij het afbreken en heropbouwen van een woning wordt er altijd terug begonnen met een schone lei. ‘Een nieuwbouw biedt sowieso meer keuzemogelijkheden. In principe is alles mogelijk’, aldus Cappelle. ‘Bij een renovatie moet je altijd rekening houden met de beperkingen van de bestaande woning. Het gebeurt vaak dat de eigenaars iets trendy willen dat niet met een renovatie bereikt kan worden.’
2. Welk btw-tarief wil je?
Een argument pro renovatie is het btw-tarief. Bij de sloop en heropbouw van een woning wordt er 21 % btw betaald worden op de kosten van de professionals en de verwerkte materialen. Uitzonderlijk in dertien Vlaamse Steden – Aalst, Antwerpen, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Sint-Niklaas en Roeselare – is er een verlaagd btw-tarief van 6 procent van tel in plaats van de gebruikelijke 21 procent op nieuwbouw.
3. In welke mate telt energiezuinigheid mee voor jou?
‘Het voordeel van een sloop met heropbouw is dat een bijna-energieneutrale woning (BEN) binnen handbereik ligt. Een gerenoveerd huis zal nooit dezelfde energetische scores behalen als een heropgebouwd exemplaar’, zegt Robert de Mûelenaere, gedelegeerd bestuurder van Confederatie Bouw. ‘Nochtans beïnvloedt de energieprestatie steeds meer de verkoopprijs van een woning. Hoe lager de score van het EPC-certificaat, hoe meer de woning waard zal zijn. En omgekeerd, hoe hoger de score, hoe lager de waarde van de woning: er zullen immers nog heel wat renovatiewerken nodig zijn.’
‘Een bestaande woning na-isoleren is niet altijd evident. Vaak ben je beperkt qua dikte van de isolatie. De investeringen om een bestaande woning energiezuinig te maken, zijn vaak hoger dan bij nieuwbouw, terwijl het rendement lager uitvalt’, aldus Cappelle.
4. Hoeveel tijd heb je?
‘Wie sloopt en heropbouwt, moet onmiddellijk het hele budget kunnen ophoesten. Daar knelt het schoentje vaak’, volgens Waeytens. ‘Een renovatie biedt het voordeel dat je de kosten kan spreiden en ondertussen nog in je woning kan blijven wonen’.
Je kan er bijvoorbeeld voor kiezen om eerst de badkamer te renoveren, een jaar later het dak onder handen te nemen en het daaropvolgende jaar de keuken te renoveren. De schaduwzijde van deze aanpak is dat je zo jaren in de verbouwingen kan zitten en dat doet afbreuk aan het wooncomfort.
5. Hoeveel zekerheid wens je?
Er zijn tal van problemen die kunnen opduiken; zo kan de fundering gebreken vertonen of kan de isolatie minder dik dan verwacht blijken. ‘Bij een renovatie duiken altijd problemen op die je niet verwacht had. Daarom is het goed om een financiële buffer van 15 à 20 procent aan te leggen boven op de renovatiekosten’, zegt De Mûelenaere.
6. Hoe goed kan je omgaan met regeltjes?
Alvorens je jouw huis mag renoveren, uitbreiden of slopen en heropbouwen zal je een omgevingsvergunning moeten aanvragen en ontvangen. Niet altijd zal je toestemming krijgen om te slopen. ‘Een beschermde woning mag niet volledig gesloopt worden’, zegt Els Willems van het Departement Omgeving van de Vlaamse overheid. ‘Voor woningen opgenomen in een inventaris zoals die van het bouwkundig erfgoed, kan wel een omgevingsvergunning voor het slopen worden afgeleverd, maar daarin zal zijn aangegeven hoe de erfgoedwaarden in acht moeten worden genomen.’
Voor de bouw van een nieuwe woning zal je je moeten houden aan de regels. ‘Er wordt een onderscheid gemaakt tussen gebieden waar een woning zone-eigen en andere waar de woonfunctie zone-vreemd is’, zegt Willems. Het is vanzelfsprekend dat een woning gelegen in een woongebied zone-eigen is, maar dat is ook van tel voor een landbouwwoning gelegen aan een actief landbouwbedrijf of een bedrijfswoning gelegen aan een onderneming op een bedrijventerrein.
Een woning die ‘zone-eigen’ is kan herbouwd worden als je je houdt aan de geldende stedenbouwkundige- of verkavelingsvoorschriften, tenzij er op reguliere wijze van kan worden afgeweken.
Een woning die zonevreemd is kan je niet opnieuw bouwen. ‘In de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is een aantal basisrechten voor bestaande zonevreemde woningen geformuleerd’, legt Willems uit. ‘Die mogen op dezelfde plaats herbouwd worden, zij het met een beperking van het bouwvolume tot 1.000 kubieke meter. Als de oorspronkelijke woning groter was, moet de herbouwde woning dus worden beperkt. Minstens moet er een overlap van drie vierde bestaan met bestaande woonoppervlakte. ‘In een ruimtelijk kwetsbaar gebied, zoals een natuurgebied, of in een recreatiegebied mag er niet herbouwd worden’, zegt Willems. ‘Maar onder bepaalde voorwaarden kan de woning wel herbouwd worden op een andere plaats. Herbouwen kan alleen als er al een bestaande zonevreemde woning is die vergund is en niet verkrot.’
Bron: De Tijd